Beträgt die vereinnahmte Miete (Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen) für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen auch die Werbungskosten nur mit einem entsprechend niedrigeren Anteil abgesetzt werden.
Beispiel 3:
Die Wohnung ist an einen Freund des Eigentümers vermietet. Der Vermieter verlangt deshalb nur 60 % der ortsüblichen Marktmiete.
Folge: Von den Werbungskosten dürfen 100 % steuermindernd abgezogen werden (weil mehr als 56 % der ortsüblichen Marktmiete), allerdings nur, wenn eine Totalüberschussprognose einen positiven Saldo ergibt. Bei mehr als 75 % der ortsüblichen Marktmiete wird regelmäßig eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt und die Werbungskosten sind in vollem Umfang abzugsfähig. Wäre die Miete beispielsweise bei 54 % der ortsüblichen Marktmiete, so dürften auch nur 54 % der Werbungskosten abgezogen werden.
§ 21(2); R 162 Satz 2 EStR
Anschaffungsnahe Aufwendungen sind Aufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie anfallen können. Überschreiten die Aufwendungen netto 15 % der erworbenen Immobilie, so sind diese Aufwendungen ihr zuzurechnen und sorgen somit für eine erhöhte Abschreibung (der sich nach der Fertigstellung der Immobilie richtende Afa-Satz bleibt jedoch gleich). Ist dies nicht der Fall können die Aufwendungen im Veranlagungszeitraum voll als Werbungskosten angesetzt werden. Eine Ausnahme stellt eine sogenannte Standardhebung dar. Eine Standardhebung liegt vor, wenn drei von vier zentrale Merkmale der Immobilie saniert werden (in der Regel: Heizung, Sanitäranlagen, Elektroanlage und Fenster). In diesem Fall können die Aufwendungen wieder nur über die Abschreibung angesetzt werden, nicht direkt als Werbungskosten. Die 15 %-Grenze bleibt hierbei außer Acht.
Beispiel 4:
Das 2004 gekaufte Gebäude erhält im gleichen Jahr eine Sanierung der Sanitäranlagen. 2005 setzt der Besitzer die Heizanlagen wieder in Stand. Anfang 2006 ersetzt er die Fenster durch modernere energiesparende Fenster. Somit werden in den ersten drei Jahren nach Erwerb drei der vier zentralen Merkmale saniert. Die Aufwendungen sind somit nur mit dem Gebäude selbst als Abschreibung ansetzbar.
Hätte der Besitzer 2006 die Fenster nicht ersetzt und hätten seine sonstigen Aufwendungen 2004 und 2005 nicht 15 % des Gebäudewertes überschritten, so wären die Aufwendungen als Werbungskosten absetzbar gewesen.
§ 6(1) Nr. 1a