§ 16 Abs 1 MRG stellt eine allgemeine Obergrenze für alle Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG auf. Der Mietzins muss, bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, bezgl. Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessen sein.

Die Mietzinsvereinbarung ist bei folgenden Mietverträgen nur durch diese Bestimmung beschränkt:

• Geschäftsräume - hier muss der Mieter aber unverzüglich die Überschreitung rügen
• Mietgegenstände die auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet worden sind
• bestimmte Mietobjekte in denkmalgeschützten Objekten
• Wohnung der Kategorie A oder B über 130 m²
• Vereinbarungen über die Miete, nachdem der Mietvertrag mindestens ein Jahr aufrecht ist

Vor Abschluss eines Vertrages über die Nutzung von Geschäftsräumlichkeiten sollten sich die Vertragspartner unbedingt Klarheit verschaffen, ob ihr Vertragsverhältnis als Mietvertrag - oder Pachtvertrag zu qualifizieren ist.

Das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fasst unter dem Oberbegriff Bestandvertrag den Miet- und Pachtvertrag zusammen. In beiden Fällen handelt es sich um die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit.

Werden lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Kündigung

Laut Mietrechtsgesetz (MRG) hat eine Kündigung vom Vermieter gerichtlich, vom Mieter gerichtlich oder schriftlich zu erfolgen. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das vermietete Objekt befindet. Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und Termine richten sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Wurde im Mietvertrag keine Regelung getroffen, so kommt wiederum die gesetzliche Regelung zur Anwendung: Geschäftsräumlichkeiten können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderquartals gekündigt werden. Damit die Kündigungsfrist gewahren bleibt, muss dem anderen Vertragspartner die Kündigung bereits vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt worden sein. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter in seiner Kündigung einen wichtigen, gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund anführen.

Einvernehmliche Auflösung

Auch im Anwendungsbereich des MRG ist eine einvernehmliche Auflösung eines Geschäftsraummietvertrages grundsätzlich immer zulässig.

Untergang des Mietgegenstandes

Nach den Bestimmungen des MRG ist im Vollanwendungsbereich der Vermieter dann zur Wiederherstellung des Mietgegenstandes verpflichtet, wenn die Kosten aus einer bestehenden Versicherung gedeckt sind und die Wiederherstellung baurechtlich zulässig und bautechnisch möglich ist.

Zeitablauf

Hinsichtlich der Dauer der Befristung von Geschäftsraummietverträgen ist im MRG weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer vorgeschrieben. Daher kann der Mietvertrag auch nach Bestimmungen des MRG beliebig lang oder kurz, auch mehrfach hintereinander, befristet werden.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages durch den Mieter

Der Mieter hat die Möglichkeit den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen, wenn der Mietgegenstand aus Gründen, die nicht vom Mieter zu verantworten sind, den vereinbarten Gebrauch nicht zulässt.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages durch den Vermieter

Betreffend des Rechts des Vermieters, aus wichtigen Gründen die Auflösung des Mietvertrages zu erklären, schränkt das MRG die Anwendbarkeit des ABGB ein. Die Einschränkung bezieht sich auf die beiden Tatbestände des erheblich nachteiligen Gebrauches und des qualifizierten Mietzinsrückstandes.

Geschäftsraummietverträge, die nicht dem MRG unterliegen sowie Mietverträge über Freiflächen unterliegen den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Laut ABGB gibt es bezüglich der Beendigung keine zwingend rechtlichen Vorschriften. Es gelten daher die diesbezüglich getroffenen vertraglichen Vereinbarungen bzw. wenn es solche nicht gibt, die Bestimmungen des ABGB.

Kündigung

Sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist, ist eine formlose Kündigung möglich. Aus Beweisgründen ist aber eine Kündigung per Einschreiben oder gegen Übernahmebestätigung zu empfehlen. Kündigungstermin und Kündigungsfristen richten sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Vertrag. Fehlt eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung, so gilt die gesetzliche Regelung: Geschäftsraummieten können zum Ende eines jeden Kalenderquartals unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen.

Einvernehmliche Auflösung

Beide Vertragspartner erzielen Einigung darüber, dass sie das Mietverhältnis nicht mehr fortsetzen wollen. Eine einvernehmliche Auflösung ist immer und ohne weitere Einschränkungen möglich. Schriftlichkeit wird aus Beweisgründen empfohlen.

Untergang des Mietobjektes

Nach den Bestimmungen des ABGB löst sich ein Bestandvertrag von selbst auf, wenn die in Bestand gegebene Sache zu Grunde geht.

Zeitablauf

Das ABGB enthält keine besonderen rechtlichen Vorschriften über Befristungsvereinbarungen. Der Mietvertrag kann beliebig lang oder kurz, auch mehrfach hintereinander, befristet werden.

Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Mieter

Der Mieter hat nach den Bestimmungen des ABGB die Möglichkeit, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Dies kann vorgenommen werden, wenn das Mietobjekt aus Gründen, die nicht von ihm verursacht wurden, in einem Zustand übergeben wurde oder in einen Zustand geraten ist, der es zum vereinbarten Gebrauch untauglich macht.

Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Vermieter

Das ABGB zählt drei Tatbestände auf, die den Vermieter zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigen. Diese sind:

• Erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt durch den Mieter
• Qualifizierter Mietzinsrückstand, das heißt, dass der Mieter trotz vorheriger Mahnung den offenen Zins bis zum nächsten Zinstermin nicht vollständig bezahlt hat
• Abbruch und Neuherstellung eines vermieteten Gebäudes

• Mieterhöhung
• Geschäftsraummiete
• Mietrecht
• Leasing
• Rendite
• Preisgleitklausel siehe unter Wertsicherungsklausel